WozbezwaarNoord.nl : Veel gestelde vragen
Ik wil mijn huis in 2018 verkopen. Dan heb ik toch geen belang bij een verlaagde WOZ-waarde?

Het is een hardnekkig misverstand dat de WOZ-waarde van een woning maatgevend is voor de verkoopprijs. Ten eerste omdat de WOZ waarde wordt bepaald aan de hand van de waardepeildatum: in 2018 is dat de (de waarde op) 1 januari 2017. Ten tweede omdat de gemeente veelal pas NA de verkoop een uitspraak doet op een ingediend bezwaar.
Iedereen doet er daarom goed aan om tegen een onjuist vastgestelde WOZ waarde bezwaar in te laten dienen.

De dienstverlening van WozbezwaarNoord is kosteloos, hoe kan dat?

Iedereen die eigenaar, huurder of erfgenaam is van een onroerende zaak kan in bezwaar en / of beroep gaan tegen zijn WOZ-waarde. U kunt ervoor kiezen om dit uit handen te geven aan WozbezwaarNoord. Wanneer uw bezwaar en / of beroep gegrond wordt verklaard, is de gemeente verplicht u daarvoor een kostenvergoeding toe te kennen. Door de werkwijze van WozbezwaarNoord, dekt deze vergoeding onze kosten. Wijst de gemeente het bezwaar en / of beroep af, dan neemt WozbezwaarNoord de gemaakte kosten volledig voor haar rekening. U betaalt zelf in zo’n geval dus helemaal niets!

Waarom zou ik zelf geen bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?

WozbezwaarNoord is deskundig op het gebied van de Wet WOZ. Daarnaast kunnen wij middels ons aanmeldingsformulier u op een snelle wijze van dienst zijn. Op deze wijze kunnen wij de in potentie meest voorkomende waardeverlagende omstandigheden direct aan u voorleggen. Ook kunt u uw overige opmerkingen kwijt. Op deze manier kost het u de minste tijd, wat vanzelfsprekend wenselijk is. Met onze bedrijfsvoering kunnen wij deskundig bezwaar maken tegen uw WOZ-waarde, terwijl dit kosteloos is voor u. Met, indien nodig een taxatierapport van een bij de NVM aangesloten gecertificeerde WOZ-taxateur waardoor de slagingskans voor u toeneemt. Ook de kosten van deze taxatie worden door de gemeente vergoed.

Voor welke onroerende zaken kan ik WozbezwaarNoord inschakelen?

WozbezwaarNoord kan tegen alle WOZ-beschikkingen bezwaar maken. Denk hierbij aan (eigen) woningen, recreatiewoningen, bedrijfspanden, winkels, garageboxen, (bouw)grond, enzovoort.

Wat is een machtiging?

Een machtiging wordt ook wel een volmacht genoemd. Deze wordt gebruikt bij verschillende beroepsgroepen zoals advocaten, juristen en andere professionele rechtshulpverleners. WozbezwaarNoord is met uw machtiging bevoegd om u te vertegenwoordigen tijdens een aan te spannen procedure, zoals het maken van bezwaar of beroep bij de gemeente of de rechtbank.

Ik heb vorig jaar of nog langer geleden bezwaar ingediend en toen is dit niet gegrond verklaard. Heeft het zin om opnieuw bezwaar aan te tekenen?

Jazeker, er is geen verband tussen de WOZ-waarde van 2017 en 2018. De waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld aan de hand van verkopen rond de peildatum. Voor de aanslag die u in 2018 ontvangt is de waardepeildatum 1 januari 2017. Van belang omdat met name in 2017 de huizenprijzen scherp stegen.

Gezien de hoogte van mijn inkomen heb ik geen recht op rechtsbijstand, wat moet ik nu aan WozbezwaarNoord betalen?

De vergoeding die de gemeente moet verstrekken bij gegrondheid van het bezwaar is gestoeld op artikel 7:15, lid 2 van de AWB. Dat is een andere regeling dan de inkomens- en vermogensafhankelijke gefinancierde rechtshulp. Ook in uw geval gaat het om vergoeding van in redelijkheid gemaakte kosten voor rechtsbijstand en taxatie. Dat betekent dat ook de hogere inkomens recht hebben op die vergoeding

Wanneer weet ik of de WOZ-waarde van mijn pand is verlaagd?

Na uw aanmelding stelt WozbezwaarNoord een bezwaarschrift op. Ter onderbouwing van de waarde stelt, indien nodig de taxateur een taxatierapport op. Na indiening van het bezwaarschrift heeft de gemeente in principe tot uiterlijk 31 december 2012 de tijd om een uitspraak op het bezwaarschrift te doen. Vaak zal dit echter eerder zijn.

Hoe houden jullie mij op de hoogte over de ontwikkelingen rondom de procedure?

U ontvangt van alle correspondentie een afschrift. Omdat de procedure lang kan duren ontvangt u als dat nodig is nadere informatie. Vanzelfsprekend kunt u ook tussentijds met ons contact opnemen. Per telefoon, brief of e-mail

Kan ik mijn aangifte inkomstenbelasting 2018 al indienen, ondanks dat er een bezwaarschrift loopt tegen de vastgestelde waarde van 2017?

Ja, voor de aangifte inkomstenbelasting 2017 is de WOZ-waarde van 2016 van toepassing welke u vorig jaar in januari of februari 2017 heeft ontvangen, dus de WOZ-waarde die vorig jaar al is vastgesteld.

Stel, de uitkomst van het bezwaarschrift is negatief? Wat dan?

Mocht de gemeente niet tegemoet komen aan uw bezwaarschrift, overlegt WozbezwaarNoord met u over het al dan niet in (hoger) beroep gaan bij de rechtbank tegen deze uitspraak. Ook het voeren van een beroepsprocedure is voor u in alle gevallen kosteloos. Voor het instellen van beroep bent u aan de Rechtbank griffierechten verschuldigd (2017: € 45,-). WozbezwaarNoord betaalt dit bedrag voor u. Wanneer wij van de rechter gelijk krijgen, betaalt de gemeente dit bedrag terug.

Ik ben in de loop van het jaar eigenaar van een woning geworden, kan ik dan nog bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?

Vaak wordt door de nieuwe eigenaar vergeten de WOZ-waarde op te vragen bij de gemeente. Hierdoor betaalt u mogelijk teveel belasting. U kunt zelf als nieuwe eigenaar de gemeente een brief sturen waarin u verzoekt om een nieuwe WOZ-beschikking. De gemeente is dan verplicht deze binnen 8 weken op te sturen. Maar natuurlijk kunnen wij dat ook verzorgen.

Ik heb de bezwaarprocedure zelf gevoerd. De gemeente is niet tegemoet gekomen aan mijn bezwaar. Kan ik WWozbezzwaarNoord alsnog inschakelen voor enkel de beroepsprocedure?

Ja, ook de beroepsprocedure (beroepschrift) kunt u kosteloos laten verzorgen door WozbezwaarNoord. U kunt zich op de gebruikelijke wijze aanmelden. Voor het instellen van beroep bent u aan de Rechtbank griffierechten verschuldigd (2017: € 45,-). WozbezwaarNoord betaalt dit bedrag voor u. Wanneer wij van de rechter gelijk krijgen, betaalt de gemeente dit bedrag terug.

Ik heb een woning vanwege een erfenis verkregen en de waarde van deze woning is te hoog. Dien ik dit accepteren?

Ook in dit geval kan WozbezwaarNoord namens u bezwaar maken. We ontvangen dan graag een kopie van de verklaring van erfrecht tezamen met de gevraagde stukken in de bevestigingsmail. Een verklaring van erfrecht is een notariële akte. Uit de verklaring van erfrecht blijkt wie erfgenaam is in een nalatenschap. Tevens blijkt of de nalatenschap is aanvaard. Tenslotte staat aangegeven wie gerechtigd is over de goederen, die tot de nalatenschap behoren, te beschikken. Vanaf 1 januari 2010 wordt bij de heffing van schenk- en erfbelasting de WOZ-waarde van de woning betrokken. Indien u bezwaar wilt maken tegen de WOZ-waarde van de woning die in een nalatenschap valt, heeft u een verklaring van erfrecht nodig.

Welke argumenten kan ik gebruiken voor mijn bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde?

Het gaat te ver om een sluitende lijst met argumenten te verstrekken. In het aanmeldformulier worden veel punten opgenomen. Volledige beantwoording is in uw belang.Iedere aanvraag wordt door WozbezwaarNoord beoordeeld en daarbij wordt geput uit marktkennis, ervaring, jurisprudentie en wetgeving. Hierdoor is er geen eenduidig antwoord te geven. Twijfelt u of het zinvol is om in bezwaar te gaan tegen uw WOZ waarde dan kunt u uw vraag altijd kosteloos voorleggen aan WozbezwaarNoord. Ook verwijzen wij u naar de pagina rechtspraak op deze website. Maar kijk ook eens naar de WOZ-waarde van vergelijkbare woningen

Jullie brengen een vergoeding in rekening indien ik tussentijds de opdracht intrek. Waarom is dit?

In de praktijk hebben wij ervaren dat sommige ambtenaren rechtstreeks contact met onze opdrachtgevers zoeken en hen op dwingende wijze aanraden af te zien van de lopende bezwaarprocedure. Los van het feit dat deze handelswijze door de gemeente laakbaar is kunnen wij de proceskostenvergoeding niet claimen via de gemeente vanwege het intrekken van de opdracht.

Ik heb een aanslag OZB ontvangen moet ik deze betalen ook al is er een lopende bezwaarprocedure?

Ons advies is om gedurende de bezwaarprocedure de aanslag te voldoen. Op het moment dat de WOZ-waarde kan worden verlaagd ontvangt u automatisch de teveel betaalde belasting retour. Voor de aangifte inkomstenbelasting heeft u de WOZ-waarde van het jaar ervoor nodig.

Wat is de Wet WOZ?

De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is een regeling voor de waardering van onroerende zaken. Voorbeelden van onroerende zaken zijn woningen en bedrijfspanden. De Wet WOZ bepaalt dat alle onroerende zaken in Nederland jaarlijks door de gemeenten worden gewaardeerd. Gemeenten, waterschappen en het Rijk gaan bij de belastingen uit van dezelfde waarde van een onroerende zaak, de WOZ-waarde. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor de belastingheffing door het Rijk (inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting, erf- en schenkingsbelasting), de waterschappen (waterschapsysteemheffing gebouwd) en de gemeenten (onroerende-zaakbelastingen).

Ik heb van de gemeente een nieuwe WOZ-beschikking gekregen. Wat is dat?

De WOZ-beschikking (WOZ staat voor (wet) waardering onroerende zaken) is een officieel document van de gemeente, waarop de waarde van uw onroerende zaak (bijvoorbeeld uw woning of bedrijfspand) is aangegeven: de WOZ-waarde. De WOZ-waarde geldt voor een periode van één jaar.

Hoe lang geldt de waarde op de WOZ-beschikking?

De WOZ-waarde op de WOZ-beschikking geldt voor één kalenderjaar. Voor het kalenderjaar 2018 ontvangt u een nieuwe WOZ-beschikking waarin de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2017 is bepaald.

Vanaf welke datum geldt de waarde op de nieuwe WOZ-beschikking?

De nieuwe WOZ-beschikking die u in het voorjaar van 2018 ontvangt, geldt vanaf 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2018. De aanslag voor de gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen (OZB) wordt gecombineerd met de WOZ-beschikking. De Watersysteemheffing gebouwd en het Eigenwoningforfait worden ook gebaseerd op de WOZ-waarde. De aanslag 2018 van het waterschap is gebaseerd op de waarde die u dit jaar op de gecombineerde WOZ-beschikking/aanslag OZB hebt ontvangen. In uw belastingaangifte Inkomstenbelasting 2017, die u vóór 1 april 2018 moet indienen, geeft u de WOZ-waarde op van vorig jaar. Bij schenking of erven van een woning in 2017 geldt de op het moment van verkrijging geldende WOZ-waarde voor de schenk- en erfbelasting.

Wat is een taxatieverslag?

Het taxatieverslag heeft als doel inzicht te geven in de opbouw van de taxatie. Iedereen die een WOZ-beschikking heeft ontvangen, kan de gemeente daarom verzoeken om een taxatieverslag. In veel gemeenten is het taxatieverslag te bekijken via de website van de gemeente.

Op het taxatieverslag staan:

  • het adres van het pand
  • de WOZ-waarde van het pand
  • de kadastrale gegevens
  • wat voor soort woning/bedrijf uw pand is
  • het bouwjaar
  • de grootte van het pand (inhoud en oppervlakte)
  • bijzondere kenmerken van belang voor de waardebepaling
  • een onderbouwing van de marktwaarde van een pand

De WOZ-waarde van woningen wordt onderbouwd door de vermelding van verkoopprijzen en WOZ-waarden van een aantal vergelijkbare woningen. De vergelijkbare woningen hoeven niet identiek te zijn aan uw woning. Bij niet-woningen (bedrijven, kantoren, kerken, scholen, enz.) wordt de WOZ-waarde onderbouwd door het weergeven van de opbouw van de taxatie (huurwaarde en kapitalisatiefactor of herbouwwaarde en correctiefactoren).

Ik ben het niet eens met de waarde van mijn huis. Wat moet moet ik doen?

U moet binnen zes weken na dagtekening van de WOZ-beschikking bij de gemeente bezwaar maken. U moet uw bezwaarschrift opsturen naar of inleveren bij de gemeente (heffingsambtenaar). U maakt dan automatisch bezwaar tegen de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB). Uw bezwaarschrift moet u motiveren, dat wil zeggen dat u moet opschrijven waarom u het niet eens bent met de WOZ-waarde. De gemeente kan u op uw verzoek een taxatieverslag geven. Daarin staan meestal ook de verkoopcijfers van andere, vergelijkbare woningen. Daarmee kunt u nagaan of de waarde van uw huis juist is getaxeerd. U kunt deze gegevens gebruiken voor uw bezwaarschrift. De gemeente doet daarna een uitspraak op uw bezwaarschrift. Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na dagtekening van de uitspraak beroep aantekenen bij de rechtbank, als u het niet eens bent met de uitspraak. Als de rechtbank het beroep afwijst kunt u hoger beroep bij het gerechtshof instellen.
Maar het kan ook makkelijker: vul het aanmeldformulier in en wij doen de rest

Zijn wijzigingen aan een pand (verbouw, aanbouw, sloop) van invloed op de WOZ-waarde?

De waarde wordt jaarlijks bepaald naar het waardepeil (waardeniveau) van een bepaalde datum. Voor 2018 wordt de waarde bepaald naar de waardeniveau van 1 januari 2017. Na een verbouwing, aanbouw, sloop, of andere wijziging beoordeelt de gemeente of de waarde is gestegen of gedaald. Als de wijziging plaatsvindt in 2016 dan heeft dat geen gevolgen voor de WOZ-beschikking voor dat jaar. Met de waardeverandering wordt in de WOZ-beschikking voor het volgende jaar rekening gehouden. Met wijzigingen tussen de waardepeildatum (1 januari 2017) en het begin van het belastingjaar (1 januari 2018) wordt voor de WOZ-waarde van 2018 wel rekening gehouden.

Wat betekent de nieuwe WOZ-waarde van uw eigen woning voor de inkomstenbelasting?

Een eigen woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt valt in box I van de inkomstenbelasting. Als u een eigen woning heeft, moet u een bepaald bedrag als inkomen op uw aangifte inkomstenbelasting aangeven, het zogenoemde eigenwoningforfait (voorheen huurwaardeforfait). Het eigenwoningforfait is een bedrag dat afhankelijk is van de waarde van de woning. Voor het bepalen van de waarde van de eigen woning gaat u uit van de WOZ-waarde.

Wordt de WOZ-waarde van mijn tweede woning ook gebruikt voor belastingen?

Als u eigenaar bent van een tweede woning of van ander onroerend goed, geldt de WOZ-waarde op dezelfde wijze als bij de eerste woning voor onroerende-zaakbelastingen en de watersysteemheffingen. Voor de inkomstenbelasting geldt de tweede woning als bron van inkomen uit sparen en beleggen. U krijgt dan te maken met de vermogensrendementsheffing van box III. Dat betekent dat niet de huur of het eigenwoningforfait is belast, maar het forfaitaire rendement. Dat is 4% van de WOZ-waarde, afgezien van het heffingsvrije vermogen. De WOZ-waarde wordt vanaf 2010 gebruikt voor alle tweede woningen. De WOZ-waarde van de tweede woning wordt ook gebruikt voor de erf- en schenkingsbelasting van de Successiewet.

Wat betekent “waarde in het economische verkeer”?

Uitgangspunt van de Wet WOZ is dat een onroerende zaak wordt gewaardeerd alsof het pand leeg, zonder hypotheek en zonder andere zakelijke rechten zou kunnen worden verkocht en alsof het pand onmiddellijk in gebruik te nemen zou zijn. Dit is de waarde in het economische verkeer.

Wat is een “waardepeildatum”?

De gemeente moet elk jaar van de binnen de gemeentegrenzen gelegen onroerende zaken de waarde vaststellen. In de Wet WOZ staat dat de waarde voor 2018 vastgesteld moet worden op een datum die een jaar voor het WOZ-tijdvak ligt. Dit wordt de waardepeildatum genoemd. Als waardepeildatum voor het WOZ-tijdvak 2018 geldt dus 1 januari 2017. Dat betekent, dat uitgegaan wordt van de waarde die uw woning, bedrijfspand of onbebouwde grond op 1 januari 2017 had.